如何在弗吉尼亚建造码头:滨水业主需要知道的五件事

为什么要建码头?

春天来了，夏天快到了, 许多滨水物业业主联系了我们的滨水法律团队，询问在弗吉尼亚州建造或扩建码头或码头所涉及的法律障碍.  拥有一个码头附属于你的海滨物业是非常可取的. 它不仅增加了你的房子的财产价值, 但它也可以让你充分利用你的海滨位置.  一个高质量的码头可以让小船停靠在更深的水域, 鱼或蟹, 甚至是游泳.  然而, 在弗吉尼亚州建一个码头并不像看上去那么容易, 关于码头的纠纷在我们的滨水法律实践中占了很大一部分.  关于建造桥墩有很多需要了解的, 但这里有五件事是所有潜在买家在购买海滨房产时应该考虑的.

在弗吉尼亚州建造码头时需要考虑的五件事

1. 你必须获得建造码头或码头的许可.
2. 你可能会对未经许可的码头负责——即使在你买房时它已经存在了.
3. 你只能在你的“河岸地区”.
4. 你的地产线必须合法地与水相连.
5. 河岸权利可以被切断.

1.  你必须获得许可才能建造码头

为了在英联邦建造或扩建码头或码头，你必须首先获得几个不同机构的许可. 每个机构的作用都是不同的，但它们之间有一些管辖权重叠. 参与申请建造码头的主要机构是当地湿地委员会, 陆军工兵部队, 弗吉尼亚海洋现金网官网委员会(VMRC). 每个机构都有自己的指导方针和规定，必须正确遵守. 在没有适当许可证的情况下建造码头可能导致严重的民事处罚，甚至刑事起诉.

公共信托原则

《现金网官网》赋予了“海湾所有河床”的所有权, 河流, 小溪, 联邦的海岸和海岸将被弗吉尼亚的所有人共同使用.”  Va. Code §28.2-1200.  “公共信托原则”是指国家作为受托人，为了全体公民的利益而持有公共水域下的土地.  这些被淹没的公共区域被称为“国有洼地”.“国有洼地从平均低水位开始, 哪一个是过去二十年的平均低潮点.

VMRC是一个国家机构，负责维护公共信托原则，代表公众妥善管理国有洼地.  VMRC生境部处理使用, 侵占, 或者扰乱联邦所有的水底, 包括码头及码头.  这是通过向VMRC提交联合许可申请(JPA)来完成的.  JPA的某些部分必须由专业工程师准备和认证, 土地测量师, 或其他获得联邦正式许可的适当人士  

当它接收JPA应用程序时，VMRC充当应用程序的交换中心.  它征求公众意见, 与其他州和联邦机构协调, 然后权衡赞成和反对批准许可的因素.  这些因素包括对航行的危害和潜在的环境影响, 以及附近的业主是否反对该项目.  在完成对申请的审查后, 生境司将向委员会提出一项建议.  如果VMRC工作人员建议拒绝, 或者你的邻居反对你提议的码头, VMRC将举行公开听证会.  They have the power to grant the permit; deny the permit; or grant the permit with conditions.  我们的滨水法律团队在代表业主出席VMRC公开听证会方面经验丰富.

在湿地建造码头的许可证

湿地是一年中至少部分时间有水覆盖土壤或在土壤表面或接近土壤表面的地区.  湿地受到法律的高度保护.  在维吉尼亚州, 在桩基上建造的桥墩，如果能让“潮水合理无阻地流动，并保持湿地的自然轮廓”，则不需要湿地许可证.  Va. 代码§1302 (3)(1).   然而，不符合这些具体要求的码头将需要湿地许可证.

所有将影响英联邦任何类型湿地的项目申请都必须包含一份计划，以补偿可能发生的湿地损失.  这个计划可能是现场补偿, 流域内补偿, 或通过使用第28条授权的缓解银行获得补偿.弗吉尼亚法典第2-1308条.  在一些地方，申请人还可以选择向一个专门用于湿地创造和恢复的账户付款. 

通航水道码头许可证

美国.S. 陆军工程兵团对美国所有通航水域拥有管辖权, 如果你想在通航水域建造码头，你必须获得海军陆战队的许可. 通航水域的定义相当广泛，包括所有随潮汐涨落的水域. 通航水域还包括已被开发的内陆水域, 或者可能是, 用于州际贸易. 实际上, 除非你买的是池塘边或小湖边的房产, 几乎可以肯定的是，任何你有兴趣购买的滨水房产都将被认为是可通航的. 相应的, 才能被允许建造码头, 你需要获得陆军工程兵团的许可.  这与上面解释的湿地许可证是分开的.

地方性法规

除了州的规定，地方也可以施加自己的限制.   地方法规可能因地而异, 有些地方的要求比其他地方更严格.  例如, 在弗吉尼亚海滩，较大水域的码头不得延伸到水道超过水道宽度的25%(从平均低潮到平均低潮).  弗吉尼亚海滩较窄的水道不受25%要求的约束, 但根据规划署的规定，码头不得妨碍航行. 此外，桥墩不得在距已建航道25英尺的范围内搭建.  可以找到有关弗吉尼亚海滩许可程序的信息 在这里; and information about the Norfolk permitting process can be found 在这里. 我们的滨水法律团队非常熟悉当地法规和JPA流程，很乐意协助您获得适当的许可.

2.  你可以为未经许可的码头负责-即使它在你买房子的时候已经存在了

许多滨水地产买家惊讶地发现，他们可能要为未经许可建造的码头承担责任, 即使那个码头是由以前的所有者建造的，并且已经存在了很多年. 这是因为在你的土地上有一个未经许可的码头，在法律上被称为“严格责任”违规. 严格责任, 违规者的意图并不重要, 即使业主完全没有意识到违规行为，她也要承担责任. 

被传唤到VMRC面前的人有权要求律师出席听证会并代表他/她发言. 如果这发生在你身上, 明智的做法是咨询一位经验丰富的河岸权利律师，他可能有助于减轻处罚，甚至完全避免处罚. 

例如, 如果你的码头建于1962年之前, 不需要许可证，因为VMRC直到那一年才获得监管侵占国有洼地的权力，现有的码头可能会被“豁免”.“即使你的码头是在1962年之后建造的, 也许有一些对你有利的缓和因素可以减轻惩罚.  与VMRC的合作源远流长, 我们的团队过去在减少处罚和获得“事后”许可方面取得了很好的成功.

3.  你只可在你的“河岸区”内建造码头

正如我们在我们的 滨水物权法博客在美国，通航水域附近的土地所有者会获得一些特定的利益. 最高法院指出，有五种不同的河岸财产权.

 你的河岸财产权

1. 享有因与水相邻而赋予土地的自然优势的权利. 这通常被解释为享有捕鱼等福利的权利, 游泳, 或者有一个相当通畅的水景.
2. 通行权:进入水域的权利，包括进出可通航部分的通行权.
3. 在通航水域外建造码头、码头的权利，但须遵守国家规定.
4. 合理利用流经或流出土地的水的权利.
5. 冲积权:冲积物或冲积物的权利. 这意味着你的地产线会随着时间的推移而变化, 当沙子和沉积物缓慢而不易察觉地沉积(增生)或从(冲积)冲走时，你的海岸线.

定义你的河岸区域

重要的是，滨水物业业主只在他或她的“滨水地区”享有这五项权利.“大多数人错误地认为，只要把他或她的地产线延伸到水里，就能确定河岸面积. 这是不正确的.  正如我们在滨水物权法博客中所解释的那样， 根据弗吉尼亚法律建立河岸区 它实际上是用一个非常复杂的公式确定的，首先测量业主海岸线的长度, 然后测量“通航线”的长度.“然后，根据与海岸线长度相比，每个财产所有者的可通航线的比例份额来确定其河岸面积.

如何建造合法的“河岸财产”码头

对你的河岸地区进行准确的调查是至关重要的. 我们的团队与专业测量员密切合作，他们知道如何完成这项复杂的工作. 利用这些河岸调查, 我们成功地捍卫了客户在其沿岸地区建造码头的权利, 并防止邻居的建筑结构侵占我们客户的河岸地区. 

4.  你的地产线必须合法地与水相连

接近是不够的，一英寸可以改变世界

必须明白，只有当土地与水相邻时，财产所有者才拥有河岸权. 这意味着陆地必须接触到水. 我们最近参与了一个案子，一个买家买了一栋漂亮的水上房子, 相信她会对自己的新家拥有河岸财产权.  然而, 结束后不久, 一项调查显示，地产线实际上离河只有一英寸.  

尽管它离水面只有一英寸之遥, 因为她的土地不靠近水这个不幸的买家没有河岸产权. 因此，她无法行使最高法院规定的五项福利中的任何一项, 包括建造码头的权利. 这是事实，即使她购买了这处房产(并支付了可观的溢价)!)，目的很明确，是兴建一个码头，供深水通道使用. 不用说, 这位买家对她的房地产经纪人非常不满，可能会采取法律行动.

5.  河岸权利可以被切断

任何曾经购买过房地产的人都知道一个好的产权搜索的重要性. 大多数房地产经纪人和产权公司都善于在产权链中寻找土地上的产权负担，比如留置权, 地役权, 以及通行权. 然而, 这不是常识, 甚至在房地产专业人士中也是如此, 河岸权利可以在产权链中被切断. 

这意味着在过去的某个时刻, 以前的卖家转让了一块土地，但自己保留了河岸的权利. 大多数房地产专业人士都没有意识到这种可能性, 因此，他们不太可能总是在产权搜索过程中检查河岸权. 

购买了被剥夺了滨水权的房地产的买家，会发现自己处于与上述土地不接触水的买家相同的境地. 换句话说, 她将没有河岸权，也将被禁止建造码头, 除此之外. 滨水物业的潜在买家最好在签署任何土地出售合同之前，请一位精通滨水物业权利的律师对产权链进行审查. 

结论:

对许多人来说，拥有海滨房产是梦想成真, 但这也是一项复杂的投资，不适合粗心的人. 对于购买滨水地产的潜在买家来说，有很多事情需要考虑. 这里解释的五个问题是所有者面临的一些最常见的陷阱, 但也有很多其他的. 

布莱恩·皮尔普斯 是一个现金网官网 & 科沃德律师专注于海滨法律事务.